新闻观察

物业公司不能承受赔偿之重

 物业服务行业是微利行业，物业服务企业收取的物业费只有较少比例的安保费用，而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大，如何确定物业管理企业承担责任的限额呢？为此，记者采访了一些法律界人士。

  厦门大学法学理论博士研究生李晓辉认为：“业主遭受损害一般是加害人直接造成的，物业管理企业的失责行为不是直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承担补充的赔偿责任。”

  在媒体刊登的诸多案例中，有些业主失窃的物品价值较大，动不动就是钻石项链等，相对于这些巨额损失，物业公司靠收取少量的物业费来维持。“如由物业管理企业承担高额赔偿则有失公平。”厦门市思明区人民法院法官白良德认为，“如何判定数额，要依靠法官的自由裁量。鉴于物业服务合同属委托合同的性质，物业管理企业只在‘能够防止或制止损害的范围内’承担法律责任。按照合同法第一百一十三条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。在目前我国法律未规定责任限额的情况下，可以考虑以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。”

  “由于安保义务的合同性质，对业主的精神损害赔偿一般不予支持。”对于有些地方媒体刊登的业主向物业提出精神赔偿的请求的新闻，福建省天翼律师事务所杨文辉律师的看法很鲜明：“有些事件，尤其在第三人侵权情况下，业主与第三人之间构成侵权损害赔偿法律关系，业主可以向直接侵权人主张精神损害赔偿。物业管理企业违反安保义务，对业主损害结果的发生是间接因果关系。当无法追查第三人或第三人承担责任不能时，如要求物业管理企业承担精神损害赔偿，责任过重恐不利于物业行业的发展；且双方是基于合同而形成的服务关系，因此对业主向物业管理企业提出的精神损害赔偿请求应当不予支持。”

  “物业管理企业安保义务的产生，以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为，物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同。物业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务，同时向业主收取物业费。同时，《物业管理条例》第二条规定：‘本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。’第三十六条规定：‘物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。’从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务，该义务仅被限于特定的地域范围——物业小区公共区域之内。”

  “同时，这也是物业管理服务企业有关安保职责范围。”白良德接着介绍说：“关于安保的职责，《物业管理条例》第四十七条第二款规定：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。依照上述规定及相关法律，可以认为小区保安是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。实践中，物业服务合同中均约定了安保服务条款，物业管理企业也相应的在小区设置门岗及保安员，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动。除经双方特别约定，‘保安’应理解为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。”

  业主与物业公司发生纠纷，如果物业公司确有过错，一般应承担什么具体责任？

  厦门市思明区法院法官戴建平认为：“首先是直接责任，包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任，而造成业主财产或人身安全损害而应承担的责任。比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险等等。在物业服务合同中，如约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益造成损害就应承担合同违约责任。这种责任一般是纠纷双方当事人比较没有异议的，也比较好解决的。”

  “其次是补充责任。这种责任往往是由于第三方的侵害导致业主的财产及人身财产受到侵害。”

  戴建平说，因为物业管理企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，但其违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大；其应当为受害人向直接侵权人求偿而不能时承担风险责任，这符合风险控制理论和司法正义的理念。物业管理公司对业主而言，应视为有安全保障义务人。

  “受害业主仅需证明义务人未尽安全保障义务，有损害结果发生；物业公司免责的唯一条件是证明自己没有过错，具体包括证明自己的注意标准是什么，自己的行为是否已经达到这样的注意标准；或虽未达到注意标准，但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因。如能证明自己确已按照约定或者相关标准在小区设置了门岗及保安服务人员，采取了巡逻、值班、清查等尽责措施，在事故发生后积极救助、协助、报告，对小区的管理、服务和安全保障工作不存在过错，则可以免责。如不能证明或者证明不足则应承担补充赔偿责任。”戴建平介绍说。

  物业服务企业应承担补充赔偿责任的原因在于其有过错，而认定有过错的依据在于其违反了相应的安保义务，但由于目前我国法律并没有明确物业管理公司应提供什么样或者说什么程度的安保标准，导致司法实践中也往往有不同的判断。一般而言，物业管理公司应该提供以下三种安保标准：法律的强制规定、物业服务合同的约定和行业标准。

  戴建平告诉记者，一般从安全保障义务的性质和类型、侵权行为的性质和力度、安全保障义务人的保安能力以及发生侵权行为前后所采取的防范制止行为的状况等方面综合判定，确定物业公司是否已经尽到该义务。

  具体到实践而言，戴建平认为，主要是从三方面进行分析。首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和安保设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的安保规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了安保规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内。

法规链接

  《中华人民共和国物业管理条例》

  第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

  第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

  物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

  《中华人民共和国合同法》

  第三百七十四条 保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

封闭式管理小区遭窃 物业公司担责两成

2010-4-5来源：人民法院报

  本报讯（记者 郑金雄 通讯员 白良德）号称封闭式管理的住宅小区，又有保安巡逻，可家里仍被小偷光顾，业主遭窃财产损失由谁来担责？近日，福建省厦门市思明区人民法院对一起业主因家里失窃起诉物业纠纷案件作出一审宣判，物业公司被判承担两成责任。

  2006年9月，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订《物业管理服务合同》，约定被告对小区内两栋住宅、8个楼梯单元共112套进行物业管理；委托管理期限自2006年10月1日0时起至2009年3月30日24时止；合同除了日常物业管理外，还特别约定了被告受委托管理事项包括维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区，包括门岗执勤、巡视、实行封闭式管理，下半夜执勤室定时或不定时巡逻，至少两小时一次；对外来人口、租户要及时登记，纳入管理，加强管理等事项。同日，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订《补充协议》，约定了关于建设“平安小区”，要针对本小区存在的突出问题、薄弱环节，制定一套有力的应对方案，其中包括小区有两个大门，应选择一个大门出入，在大门建值班岗，实行封闭式管理；北面防盗铁丝网已破烂不堪，应采取临时措施，加以整修；在同一个围墙内有三个单位，应着手联系，先实行治安联防，逐步做到更紧密合作等事项。

  2008年4月11日，小区业主柳先生向厦门市公安局报警称家中被盗，由于公安部门一直未能破案，遂向物业公司索赔。物业公司认为他们在发现原告家中被盗后立即报警并积极配合公安部门，且在当天保安是24小时在岗，不愿意承担赔偿责任。于是，柳先生将物业公司告上法庭。

  法院查明，直至失窃事件发生，被告物业公司未对讼争物业进行封闭式管理，也未对北面防盗铁丝网采取相应的补救措施，而且没有对中通道设置相应的安保人员。

  法院经审理认为，被告作为讼争物业的物业管理服务公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务。但被告没有提供相应的安保措施，导致了犯罪分子进入原告家中进行盗窃，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额应按20%为宜。

  一审宣判后，当事人均表示服判，没有提起上诉，判决已发生法律效力。

  厦门市中级法院民一庭庭长刘友国在记者采访时说，近几年来，业主家中被盗事件频繁发生，导致业主与物业管理公司之间的矛盾也日趋加深。该类纠纷在审判实践中存在着过错责任认定难及业主损失认定难的状况。本案从物业管理公司所承担的法定及合同约定的安保义务的角度，判定物业管理公司应承担相应的责任，从举证责任及法官的自由心证的角度进行认定原告的损失，可为该种类型纠纷的判决提供一定的借鉴。