单位集资建房对外销售行为无效
——山东日照中院判决中铁二十三局一公司诉张耀华房屋买卖合同案
 
 
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  裁判要旨

  单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，不得向社会公众公开销售；如对外售卖，其行为违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，损害社会公共利益，应当认定无效。

  案情

  中铁二十三局第一工程有限公司（以下简称中铁公司）为解决本单位内部职工住房难问题，申请职工集资建房。经有关部门批准，原则同意将中铁公司申请的建房纳入集资合作建房管理，按建设成本价出售给该工程公司内部职工。2007年6月30日，中铁公司与非本单位内部职工张耀华签订购房协议，双方约定：由张耀华购买中铁公司开发建设的该公司第二生活区16号楼3单元11层中户楼房一套，总价款281670元，首付84670元，余款197000元由张某办理按揭贷款后支付，2008年3月20日竣工交房。当日，张耀华付款84670元，余款至今未付。该协议签订之前，中铁公司曾因超出核准经营范围从事房地产开发经营活动和未经登记擅自发布户外广告，被当地工商行政管理部门予以行政处罚。中铁公司以张耀华至今未付余款为由诉至山东省日照市东港区人民法院，请求解除购房协议。

  裁判

  日照市东港区人民法院经审理认为，购房协议系双方真实意思表示，但中铁公司从订立协议至今一直未取得商品房预售许可证，购房协议依法应认定为无效。协议无效，双方均有过错，中铁公司收取的购房款84670元，应当返还给张耀华并赔偿张耀华因此所遭受的利息损失。

  东港区人民法院判决：中铁公司与张耀华签订的购房协议无效，中铁公司返还张耀华购房款84670元及相应利息。

  张耀华不服一审判决，向日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，改判确认购房协议有效。

  日照市中级人民法院认为，中铁公司违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，对外销售集资合作建成的房屋，其行为损害社会公共利益，原审认定购房协议无效正确。

  2011年11月20日，日照市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

  评析

  集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房。一般情况下，由单位进行补贴，个人出资购买，产权归本单位内部职工个人所有。

  按照建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或以成本价收购后用作廉租住房。

  根据合同法第五十二条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。社会公共利益通常包括公共秩序与公共道德即公序良俗两个方面的内容。公共秩序主要包括社会政治秩序、经济秩序与生活秩序。单位集资合作建房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，单位集资合作建房并出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理的有关政策性规定，破坏社会管理秩序。因此，合同应当依法被认定为无效。

  本案案号：（2010）日开民一初字第41号； （2011）日民一终字第830号

  案例编写人：山东省日照市中级人民法院 张宝华 杨荣国