[案情]

  1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。

  原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

  被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

  [评析]

  1.本案合同效力的分析

  民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。

  1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。

  本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

  2.认定有效的社会效果利大于弊

  首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

  其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

  （作者单位：重庆市荣昌县人民法院）

  [案情]

  2008年2月，原告马晓瑜与被告徐宏鲲、胡媛姝成立的简之爱婚纱摄影服务部签订“婚纱摄影预约单”一份。同年9月6日下午，马晓瑜随徐宏鲲到河南省嵩县、栾川县拍婚纱照。次日，下着小雨，马晓瑜身穿婚纱在名为原始森林公园的外景地拍摄，拍摄途中，马晓瑜将左脚崴伤。经鉴定，马晓瑜的损伤构成八级伤残。

  [裁判]

  一审法院经审理后认为，原告与被告之间存在摄影服务合同关系。合同履行过程中，造成原告伤残的后果。原告请求被告承担责任，部分予以支持。原告作为成年人在行走过程中，自己未尽到注意义务，应当承担事故的主要责任。被告在原告身着婚纱行动不便的情况下，没有及时提醒原告注意安全，未尽到提示义务，应当承担事故的次要责任。

  被告不服，提起上诉。后经二审法院调解，双方达成调解协议：被告一次性支付原告各项损失2万元。

  [评析]

  1．经营者违反了安全保障义务

  经营者的安全保障义务是指经营者在经营场所对消费者、潜在的消费者或者其他进入服务场所的人之人身、财产安全依法承担的安全保障义务。其法理基础是社会活动安全注意义务，其内容主要有硬件与软件两个方面。

  本案两被告成立的摄影部打着“旅游婚纱摄影”的招牌，却并没有相关的旅游服务经营资质，选择的服务场所是一处未经开发的原始森林，在安全设施和突发情况的处置方面，缺乏必要的物质条件；其次，随行的影楼工作人员没有导游身份，没有经过野外的安保训练，其安全保障的履职能力不能保证；第三，没有履行必要的告知、警示义务，特别是在雨天路滑、新娘身着婚纱、行动不便的情况下，没有尽到一般的注意义务。因此，被告未能尽到合理范围之内的注意义务。

  2．原告把案由明确为合同责任，如何确定经营者和消费者的合同责任？

  合同责任既包括违约责任，又包括在合同的订立、生效、履行、终止过程的缔约过失责任、合同无效或被撤销的民事责任和后契约责任等，因此违反附随义务承担的责任应理解为合同责任。

  合同责任原则上是无过错责任，但在某些特殊情况下，合同责任仍要以过错为构成要件。违反附随义务的责任，不宜采用无过错责任原则。附随义务是基于诚实信用原则依法产生的法定义务，诚实信用是隐含于内部的价值标准，因此对附随义务的违反必然包含着某种可归责性，应适用过错责任原则。

  本案原、被告之间权利、义务的基础为婚纱摄影服务合同，作为提供服务的经营者违反了安全保障义务未尽到提示的合同附随义务，应当承担相应责任。原告作为消费者亦违反了合同附随义务，阴雨天气身穿婚纱在森林中行走，理应意识到滑倒摔伤的可能性，自身存在过错，也应当承担相应责任。

  （作者单位：河南省洛阳市涧西区人民法院）