标题：北京市城市房地产转让管理办法(北京市人民政府令第　209　号)

第三章　商品房预售

　　第二十九条　房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。
　　预售商品房，应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适

用住房的，应当取得建设用地批准书；
　　（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%

以上；
　　（四）已确定竣工日期，且满足市房地产行政主管部门公布的预售最长期限。
　　第三十条　房地产开发企业申请商品房预售许可的，应当向市房地产行政主管部

门提交下列文件：
　　（一）本办法第二十九条第二款规定的事项证明文件；
　　（二）工商营业执照和企业资质等级证书；
　　（三）工程施工合同和施工进度说明；
　　（四）包括经备案的测绘成果、房地产开发项目手册、销售机构和销售人员情况

、住宅小区建设方案、房屋装饰装修及相关设备设施的交付使用情况、前期物业服务

等内容的商品房预售方案；
　　（五）已将土地使用权或者土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人

同意抵押房屋转让的证明。房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的，还应

当提交经济适用住房销售价格的批准文件。
　　第三十一条　市房地产行政主管部门应当审核商品房预售申请，对申请人提交的

文件不齐备的，应当一次性告知需补充提交的全部文件；对提交文件齐备的，应当即

时受理。
　　对符合本办法第二十九条规定的，市房地产行政主管部门应当自受理商品房预售

申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，应当作出不

同意预售的决定并说明理由。
　　市房地产行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。
　　第三十二条　商品房预售许可证应当载明下列内容：
　　（一）房地产开发企业名称；
　　（二）预售许可证编号；
　　（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；
　　（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；
　　（五）土地的用途和使用期限；
　　（六）发证机关和发证日期。
　　第三十三条　房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房

。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
　　任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。
　　第三十四条　房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可发布商品房预售广

告、参加房地产交易展示活动。
　　房地产开发企业发布商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称

、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。
　　第三十五条　房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位

出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：
　　（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；
　　（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系

数；
　　（三）不分摊的共用部位。共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签

订预售合同后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同

中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。其他商品房预售时，房地产开发

企业应当明示共用建筑面积分摊情况。
　　第三十六条　预售商品房的，当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包

括下列内容：
　　（一）房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所；
　　（二）商品房预售许可证编号；
　　（三）商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况；
　　（四）商品房的用途；
　　（五）土地使用权取得方式和期限；
　　（六）预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；
　　（七）预售的面积和实测面积误差的处理方式；
　　（八）商品房附属设备和装修标准；
　　（九）交付条件和日期；
　　（十）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺；
　　（十一）共用部位、共用设备设施所在位置、用途、交付使用时间；
　　（十二）申请办理商品房权属转移登记手续的约定；
　　（十三）违约责任；
　　（十四）争议解决方式；
　　（十五）当事人约定的其他内容。
　　第三十七条　房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预

售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向

预购人返还所收费用。
　　第三十八条　房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签

订同一商品房的预售合同。
　　第三十九条　房地产开发企业预售已抵押的商品房，应当征得抵押权人同意，并

将抵押情况以及解除抵押的条件、时间书面告知预购人。房地产开发企业不得将已预

售的商品房进行抵押。
　　第四十条　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者

区、县房地产行政主管部门申请办理预售合同登记备案手续。
　　第四十一条　商品房预售合同登记备案后，房地产开发企业与预购人变更预售标

的物或者解除预售合同的，应当签订合同变更或者解除预售合同的协议，并依照本办

法第四十条规定，由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售合同登记备案手续

。
　　第四十二条　房地产行政主管部门应当加强预售项目建设和销售期间的监管，对

房地产开发企业的下列违法行为，应当依法处理并督促其履行义务：
　　（一）违规交易；
　　（二）拖欠工程款；
　　（三）延期交房；
　　（四）未同步建设配套公共服务设施；
　　（五）建设工程出现质量问题；
　　（六）其他不依法履行合同的行为。
　　第四十三条　房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许

可证的规定建设商品房，不得擅自变更。
　　房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人

同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房

地产开发企业应当给予相应的补偿。
　　第四十四条　预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房

的，按照下列规定办理：
　　（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发

企业同意；
　　（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商

品房的情况书面通知房地产开发企业。
　　转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日

内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。
　　第四十五条　房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没

有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与

样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。
　　第四十六条　商品房竣工后，房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套

房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：
　　（一）商品房预售面积测绘技术报告书。
　　（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的

内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致；根据本办法第四十三条第二

款规定变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还

应当提供相应的批准规划变更的文件。
　　受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测，并出具商品房面

积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任

。
　　房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。
　　第四十七条　预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的套

内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同中未

作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：
　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。
　　（二）面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开

发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息

。预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的

房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。

实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地

产开发企业返还预购人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。
　　本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘

以100%。
　　第四十八条　预售商品房按照建筑面积计价的，预售合同中载明的预售建筑面积

、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同未作约定或

者约定不明的，按照下列规定处理：
　　（一）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测

面积结算房价款。
　　（二）建筑面积误差比绝对值超出3%的，依照本办法第四十七条第一款第（二）

项的规定执行。
　　（三）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）、套内建筑面积误差比绝对值超

出3%的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退

房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面

积结算房价款。
　　第四十九条　预售商品房按照套（单元）计价的，商品房预售合同中应当约定商

品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。
　　按照套（单元）计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，相

关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的，总价款不变。套型与设计图纸不一致或者

相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未作约定的，由当

事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
　　第五十条　房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：
　　（一）取得建筑工程竣工验收备案表；
　　（二）取得商品房面积实测技术报告书；
　　（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面

通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房

地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人

提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　第五十一条　已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当按照

本办法第三十条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之

日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同

。
　　预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由

项目受让人承担。

第四章　法律责任

　　第五十二条　违反本办法第十条第一款和第二十九条、第三十条规定擅自转让房

地产开发项目或者擅自预售商品房的，由市或者区、县房地产行政主管部门按照《城

市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
　　房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文

件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。
　　第五十三条　违反本办法第三十三条第二款规定，伪造、涂改、租借、转让、冒

用商品房预售许可证的，由市房地产行政主管部门依法收缴伪造、涂改的预售许可证

，并处3万元以下罚款，造成损失的，依法承担相应的民事责任；情节严重构成犯罪的

，移送司法机关依法处理。
　　第五十四条　违反本办法，按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规

定应当予以行政处罚的，由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。
　　第五十五条　市和区、县房地产行政主管部门在房地产转让行政管理工作中不履

行或者不适当履行法定职责的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人

员和其他责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附　　则

　　第五十六条　市房地产行政主管部门可以根据本办法第十七条、第三十六条的规

定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。
　　第五十七条　本办法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府发布的

《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》、1988年9月15日